Operat szacunkowy

Przepisy* stanowią, że operat szacunkowy jest opinią o wartości nieruchomości sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego**. Jest to, w odróżnieniu od nieformalnych i ogólnych opinii, autorski dokument urzędowy określający wartość konkretnej nieruchomości na lokalnym rynku.

Przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od tych wymagań, a w szczególności wypowiadania się o wartości nieruchomości w trybie lub w formie uproszczonej, innej niż operat szacunkowy.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości.

Przedmiotem wyceny mogą być:

  1. Prawa rzeczowe do nieruchomości:
    • własność,
    • użytkowanie wieczyste,
    • niektóre ograniczone prawa rzeczowe (służebność, użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
  2. Szkody (straty, utracone korzyści);
  3. Nakłady (gdy użytkownik zależny ponosi nakłady na nieruchomość).

W operacie podaje się daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisuje się jej stan i wskazuje przeznaczenie. Operat szacunkowy zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości podobnych do wycenianej. Wskazuje rodzaj określanej wartości (np. rynkowa, bankowo-hipoteczna, odtworzeniowa), wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wreszcie przedstawia obliczenia wartości nieruchomości i wynik wyceny z uzasadnieniem.

Proponuję obejrzenie 2 projektów operatów wykonanych w ramach praktyk zawodowych.

Projekt operatu nr 8 – wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (plik.pdf).
Projekt operatu nr 4 – wartość odtworzeniowa altany śmietnikowej dla potrzeb ubezpieczenia (plik.pdf).
Załączniki do projektu operatu nr 4

Zastosowania

Operat szacunkowy sporządzany jest w sytuacjach, kiedy potrzebna jest znajomość wartości nieruchomości, a więc np. przy transakcjach kupna/sprzedaży, zamianie, wnoszeniu jako wkładu niepieniężnego do spółki, ustalaniu wysokości opłat czy podatków związanych z wartością nieruchomości, w postępowaniach spadkowych.

Operat szacunkowy jest pomocny w negocjacjach cenowych. Znając realną wartość nieruchomości można wystawić ją na sprzedaż za odpowiednio wyższą cenę by móc ostatecznie zejść do poziomu z wyceny.

Często o operacie szacunkowym dowiadujemy się występując o kredyt hipoteczny, czyli zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości. Na podstawie operatu bank stwierdzi, czy pożyczana kwota nie będzie przewyższać wartości nieruchomości.

Skąd rzeczoznawca?

Wielu kredytodawców poleca rzeczoznawców majątkowych ze swoich list. Ale co jest dobre dla banku, nie zawsze jest dobre dla kredytobiorcy. Operat szacunkowy przygotowany na zlecenie banku jest jego własnością. Kredytobiorca nie ma do niego praw, często nie może zobaczyć go w całości. Utrudnia to złożenie wniosku kredytowego w innym banku, bo koniecznym staje się wykonanie kolejnego operatu.

Zlecając wykonanie operatu samodzielnie, kredytobiorca staje się jego właścicielem i może przedstawić jego uwierzytelnione kopie w kilku bankach równocześnie. Przepisy precyzyjnie opisują wymogi dotyczące treści operatu szacunkowego, więc nie powinno być problemów z przyjęciem go przez bank. Pozwala to na porównanie ofert i wybór najlepszej. Poza tym, złożenie wniosku o kredyt razem z operatem skraca oczekiwanie na decyzję banku.

Samodzielne zlecenie wykonania operatu szacunkowego umożliwia wgląd w dokument zanim zrobi to bank. Gdy „nasz” rzeczoznawca wyceni nieruchomość poniżej oczekiwań, to nie musimy takiego operatu przedstawiać w banku. Możemy zlecić wycenę innemu rzeczoznawcy – być może wyceni wyżej – dzięki czemu zyskamy szanse na kredyt jakiego potrzebujemy.

Bywa, że po otrzymaniu wyceny, bank przyjmuje niższą wartość nieruchomości na podstawie wewnętrznych procedur. Zlecając wycenę bankowi, często nawet nie wiemy, kto przygotowywał operat. „Nasz” rzeczoznawca, jeśli nie będzie zgadzał się z korektą banku, jest w stanie przedstawić dodatkowe argumenty, które mogą przekonać kredytodawcę.

Okres ważności

Operat zachowuje ważność przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, pod warunkiem że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych, stanu nieruchomości lub innych czynników decydujących o jej wartości. Po upływie tego okresu wymagane jest wykonanie nowego operatu bądź potwierdzenie aktualności pierwotnego dokumentu przez jego autora, który dołączy do niego odpowiednią klauzulę. Od dnia potwierdzenia dokument jest ważny przez kolejne 12 miesięcy. Aktualizacja operatu nie może korygować wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko do celu, dla którego został sporządzony. Nieruchomość nie ma jednej obiektywnej wartości. W zależności od celu wyceny przyjmowany jest odrębny zestaw założeń, który może prowadzić do innej wartości nieruchomości.

Nowy operat wykonuje się zawsze, gdy nastąpiły istotne zmiany stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, zakresu lub celu wyceny albo istotna zmiana cen nieruchomości na rynku lokalnym.


*) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 65) i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

**) Osoby, którym nadano uprawnienia zawodowe, są wpisane do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Link: http://91.199.132.66/Pages/Rzeczoznawcy.aspx